裸泳的楼市,狂奔的货币

易创培训网 2018年12月2日 作者:冯鹏程


    中国房价这么多年,虽然有点磕磕碰碰,但是房价最终还是在涨,原因是什么?
    因为中国发生了世界上最大的区域人口流动,数以亿计的农民工和知识分子进城,成为新一代的城市人口。
    城镇化、棚改和金融杠杆推动楼市一片火热,靠的是资本,卖地的钱,拆迁的钱,加杠杆的钱。
    美国为什么能涨?因为美国也发生了大规模的移民,富人的移民。
    2016年,中国人赴美置业的金额高达273亿美元,成为绝对主力,比第2到第5名赴美置业国家金额总和还多。
    但只要资本开始撤出,楼市马上就会降温。
    比如说悉尼。在悉尼所在的新南威尔士州,外国人住宅审批金额占比是44%,将近一半买房子的钱都来自海外买家。
    2017年澳洲把外国人住宅审批金额大幅度削减三分之二后,悉尼房价跌得最凶。
    根据美机构的报告显示,中国买家在今年第二季度出售的美国商业地产总计达12.9亿美元,净卖出11.64亿美元,是2008年以来第一次出现净卖出。
    如果说2008年美国楼市泡沫是美国人买房吹大的,那么2018年就是海外资本家吹大的。
    2018年三季度美国房价同比上涨6%,是美国3%平均薪资增速的两倍,2012年至今美国房价累计涨了76%,平均薪资的涨幅只有17%。
    2008年金融危机爆发前,美国房贷利率在5%至7%之间徘徊,现在美国房贷利率已经上升到5.15%。
    一直习惯利率低的买家,购房成本和资本收益率让他们开始停下脚步。
    货币周期的强压之下,楼市寒冬其实也是全球经济的寒冬。
    根据央行的数据显示,中国住户部门房贷占住户部门债务比例是54%,超过一半,如果算上短期贷款违规流入房贷,这个比例会更高。
    2017年中国家庭债务占可支配收入的比例是107.2%,赚回来的钱都要用来还债,甚至还不够还债。
    如果房价继续涨,房贷利率继续涨,我们可能也要面临楼市违约潮。
    货币宽松这么多年,如果不是楼市锁住了大部分的钱,现在通胀率不知道有多恐怖,物价不知道有多高。
    就算这轮货币紧缩刺破了房价泡沫,未来天量货币还是需要找寄托的地方。
    所以,每次有人在后台问菜导,以后房价会怎么走,海外置业可以考虑吗?
    答案是看资本。货币紧缩周期,资本撤退,货币宽松周期,资本需要找

【作者:冯鹏程】 【标签:资本运营 投融资专家讲师冯鹏程 房地产与货币政策

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